rss 推荐阅读 wap

商推在线_商业推广资讯平台!

热门关键词:  as  xxx  请输入关键词  医院  自驾游
首页 时政新闻 财经资讯 企业信息 行业动态 创新发展 微商推广 品牌营销 市场观察 电子商务 商业百科

把握周期 踩准节点 辨识特征 独立自律——对住房租赁金融创新的观察与思考

发布时间:2018-11-09 16:45:40 已有: 人阅读

  随着近期部分城市租赁住房租金显著上涨,长租公寓租金贷等金融工具创新成为争议焦点。笔者认为,通过对产业市场和金融创新的深入观察和解构,正本清源,可为行业破局和持续健康发展提供有益探索。

  住房租赁市场是个常态市场,无论工作季还是毕业季,市场租金随着四季周期性波动,反映了市场的客观运行节律。住房租赁市场还是个千层饼市场,不同层次的产品供给匹配各种租赁需求。多数发达国家成熟市场,已形成了多层次租赁住房供给结构,美国的租赁市场就呈现出三层金字塔结构,包括公平市价租金、稳定租金和管制租金租赁住房。最厚重的一块是公平市价租金住房,租金由供求关系决定,是供需双方自由选择的结果。此外,政府通过不同程度的价格约束推出稳定租金和管制租金租赁住房,是对市场主流供给的有益补充,兼顾社会公平,保障基本民生。

  我国一二线城市人口吸附力强,呈现人口净流入,未来10年至15年,将形成4至5万亿规模的住房租赁大市场。市场有规模,制度有预期,各路机构纷纷涌入住房租赁市场,包括散租民宅市场和集中式长租公寓市场,短时期内形成了行业蓬勃发展的局面。然而,与美国、日本等发达国家住房租赁市场机构占比均超过50%的情形相比,我国机构化比例严重不足,未来在长租领域需要有一批专业化、规模化、集约化的机构崛起,作为市场主力军,开拓创新,推动行业发展。

  优化住房租赁市场供给侧结构,就要增加市场化租赁住房供给。主要部分是“民转商”,由民用住宅转化为商用住宅,从自用转为它用、租用。另一部分是“非改住”,这是新增供给的重点,鼓励包括酒店、写字楼、商场、厂房在内的非住宅商用地产通过合理改造转化为商用公寓。

  债务和杠杆都有两面性,应用得当则效率倍增,行业快速发展;应用失当则爆仓爆雷,导致行业败局和困局。例如,将“伪资产”通过金融工具变现,盲目扩张,引起经营风险和金融风险叠加,引发行业风险,就是应用失当的表现。金融创新的过程总会伴随着试错和失败,但不可忽视金融工具对住房租赁行业发展的重要作用。金融创新就是金融工具的有效运用。

  清晰辨识长租公寓企业的主体特征,是金融行业有效助力产业市场的基础性环节,对行业金融创新至关重要。这有利于金融市场对长租公寓企业形成客观认识并公允估值,对其资产合理定价,从而有效缓解行业融资难、融资贵的困局。

  长租公寓企业主要有三个特征:属于生活性服务业,是房地产行业从开发向服务战略转型的新趋势,新经济特征明显;轻重结合,行业运营服务商以轻资产为主的居多;大部分运营商都是初创企业,随着消费升级,其商业模式和业务模型都会不断升级换代。长租公寓行业的金融工具主要包括几类:公司级的VC/PE、公司债;基于项目开发阶段的中长期综合开发经营贷、改建贷、装修贷;项目持有阶段的经营性;项目成熟运营阶段的ABS、CMBS、REITs。

  金融创新不仅支持和服务实体经济,还创造实体经济。现代金融体系中发展出的VC/PE进入长租公寓类服务业,在企业初创阶段输入资本、导入资源,对实体经济的推动作用是可想而知的。

  有质量的实体经营是金融活动的基础,企业持续健康发展所获得的经营业绩是金融收益的可靠来源。长租公寓行业的业务模式要立足于“租金为王”,通过资产经营中的增值业务,以及开发多种产品、拓展多类业态来提高经营业绩。

  在长租公寓企业融资过程中,投资机构十分看重企业的规模指标,没有规模就没有持续的发展。规模扩大不仅为企业带来行业地位,也为企业良性发展提供必要的腾挪空间、倒仓空间,可优化资产组合,平滑系统风险。而把握长租公寓企业经营杠杆与风险关系的核心是处理好账期。企业收取租客房租与支付上游业主租金之间存在账期错配,账期是任何工商企业可以运用的工具,不应该被污名化。过去的国美、苏宁,现在的京东等,都得益于合理利用账期从而快速扩张。要避免的是长租公寓企业盲目使用供应链金融、消费贷、分期贷等手段所造成的过度杠杆化,进而形成项目烂尾,风险从经营端传导到金融端,形成行业金融困局。

  当前,长租公寓行业正在快速发展和扩张,要着力防范经营风险与金融风险的交叉和外溢,避免引起行业危机。面对行业金融创新困局,长租公寓企业要做到独立、自律,“无形和有形的手”合力夯实金融创新基石,配合行业监管措施的完善来加强风险管理。

  长租公寓金融创新的前提是产权制度,关键是强资本。金融创新离不开健全的法治环境,离不开自由定价、权利边界清晰的公平市场,也离不开现代企业制度的土壤,根本还是产权制度。金融创新还需强调资本形成,加资本、强资本。没有强资本就不可能有效去杠杆。

  风险管理不是简单的风险控制,为此,应通过分业经营、构筑防火墙和加强外部监管等方式避免风险传导。作为服务类企业,长租公寓资产主要通过租赁形式取得,法律权属界定和资金监管措施是这类企业金融工具创新的重要内容。在业务操作上,通过建立登记制度、引进第三方律师见证进行租赁资产确权,其中登记制度的建立需要税收优惠政策的配套;通过第三方机构市场化评估租赁资产价值;通过设立监管账户或托管账户防范风险外溢。

  伴随着租购并举、租售同权等一系列住房供给侧结构性改革的深入推进,我国住房租赁行业将会有长足发展,长租公寓企业应抓住机遇,与金融机构一起依法依规地开拓创新。

首页 | 时政新闻 | 财经资讯 | 企业信息 | 行业动态 | 创新发展 | 微商推广 | 品牌营销 | 市场观察 | 电子商务 |免责声明

Copyright2008-2020 商推在线 www.cxlsj.com 版权所有 业务QQ:17468920 Power by DedeCms

电脑版 | wap